Эксперты утверждают, что более всего заинтересованы в присутствии на территории Украины компании из стран бывшего СССР, которым понятны системные подходы к организации бизнеса в нашей стране, из Израиля, где много наших соотечественников, Европы и Азии.

Наблюдатели отмечают особый интерес восточного региона к украинскому рынку девелопмента. Денис Духанин, директор департамента недвижимости компании  Mirax Group (Украина) поясняет: «В странах арабского мира и Азии очень интересуются Украиной как активно развиваю­щимся рынком. Пока они прощупывают почву, выясняют, каким образом и в какие сроки смогут реализовать свои проекты. Чтобы прогнозировать, кто активнее будет заходить в Украину, нужно смотреть на ресурсы и мощности, которыми обладают девелоперские компании, планирующие заниматься строитель­ством в Украине. Я думаю, что больше всего шансов у турков».

Интерес к нашему рынку недвижимости проявил и Китай. В прошлом году............

на конференции руководителей китайских и мировых национальных корпораций в Пекине Киев получил титул лучшего иностранного города для инвестиций китайских предпринимателей. Причем основное внимание китайские инвесторы планируют направить на реализацию инвестпроектов в сфере развития социальной и транспортной инфраструктуры, строительства спортивных комплексов и гостиниц.

О выходе в Украину заявили некоторые российские компании. В частности, компания AFI Development, созданная группой бизнесмена Льва Леваева Africa Israel для реализации девелоперских проектов в России. «Если на российском рынке уже возникают сложности с приобретением земельных участков под проекты, то в Украине рынок недвижимости только развивается», - пояснил председатель совета директоров AFI Лев Леваев. Компания уже приобрела 110 га земли под Борисполем под проект многофункционального комплекса, который планируется по­строить за 7-10 лет.

Группа компаний «ПИК», один из крупнейших россий­ских девелоперов, учредила дочернюю компанию «ПИК Украина», которая будет отвечать за развитие группы в Украине. Пока неизвестно, какие конкретно проекты будет реализовывать компания, - сейчас украинская «дочка» находится в состоянии активного формирования штата и портфеля. Однако, согласно официально озвученной стратегии компании, «ПИК» осуществляет экспансию, скупая земельные участки. В прошлом году о приходе в Украину заявила и «россиянка» «Система‑Галс». 

Британский девелопер Parkridge Retail намерен начать в Украине реализацию инвестиционных проектов недвижимости в секторе торгово‑развлекательных центров и складских помещений. Компания Parkridge Retail создана в 1998 году и является подразделением группы компаний Parkridge Holdings Group. Сегодня в Велико­британии компания осуществляет девелоперские проекты общей площадью около 186 000 кв. м и стоимостью около €750 млн. Кроме того, в 2005 году совместно с Morley Fund Management эта компания основала фонд Centaurus, управляющий инвестициями в развитие сети торгово‑развлекательных комплексов Focus Park. Украина тоже может быть включена в планы развития этой сети. В конце минувшего года открылся офис Parkridge Retail в Киеве, сегодня специа­листы компании проводят анализ перспективных проектов и партнеров.

Достаточно сложный вопрос, куда идут иностранные девелоперы. Еще несколько лет назад все зарубежные компании стремились зайти в Киев, но постепенно ситуация изменилась. И хотя столица остается приори­тетом для развития проектов, особенно высококлассных гостиничных, интерес наблюдается и к курортным регионам, и городам‑миллионникам, которые становятся даже более интересными для девелоперов. Например, в конце минувшего года украинское подразделение австрийского инвестора ECO Business‑Immobilien AG объявило о приобретении у украинского девелопера GILYONER компании «Украинская коммерческая недвижимость», владею­щей проектом офисного центра Business Hall Baida площадью около 14 000 кв. м в Запорожье.

По словам генерального директора представительства ЕСО в Украине Стива Шпильского, приобретение девелоперского проекта и приход в Запорожье не входили в первоначальные планы ЕСО по развитию бизнеса в Украине: «Сначала мы планировали приобретать действующие объекты, однако ничего подходящего найти не смогли. В Украине чаще всего цена готовых объектов не соответствует качеству, поэтому мы начали рассматривать проекты строитель­ства». По оценке С. Шпильского, в Киеве иностранному капиталу приобрести что‑то стоящее трудно - на большинство продающихся объектов цены завышены, поэтому компаниям выгоднее работать в регионах.

В 2007 году голландская Acteeum Group начала реализацию проекта торгово­развлекательного центра в Одессе. Арендная площадь ТРЦ составит 62 500 кв. м, в нем разместятся гипермаркет, кинотеатр, магазины модной одежды, фудкорт и развлекательная зона. На участке также планирует­ся построить около 700 аппартаментов.

Итальянская компания King Cross, занимающаяся строительством и управлением торговыми центрами в Центра­льной и Восточной Европе, до конца этого года откроет во Львове торгово­развлекательный комплекс King Cross Leopolis. Общая площадь ТРК составит 104 000 кв. м, арендная - 50 000 кв. м. В инфраструктуре комплекса - гипермаркет, супермаркет DIY, мультиплекс Silver Screen, каток и боулинг.

Главное отличие

Для рынка не столь важно, кто будет реализовывать проекты. Гораздо большее значение имеет то, какие это будут проекты, потому очень актуальным становится вопрос об особенностях проектов, реализуемых иностранными девелоперскими компаниями. По мнению экспертов, проекты зарубежных компаний условно можно разделить на две группы. Первая группа ориентирована на то, чтобы превзойти все существующие на украинском рынке аналоги, и представляет масштабные многофункциональные комплексы.

Проекты второй группы позиционируются как не имеющие аналогов на украинском рынке - флекс‑комплексы, инду­стриальные парки. Они тоже отличаются масштабностью замыслов, но в них гораздо больше внимания уделено функ­циональной нагрузке и удобству для развития бизнеса.

Так, несколько иностранных девелоперов в прошлом году начали возведение крупных логистических комплексов. В 2007 году австрийская компания GLD Invest ввела в эксплуатацию логистический парк East Gate Logistics возле Борисполя площадью 43 000 кв. м.  Объект сдан в аренду международному логистическому оператору Fiege и российской торговой компании «Спортмастер». В 2008 году компания планирует завершить строительство логистического комплекса West Gate Logistics площадью 95 000 кв. м, расположенного по Житомирской трассе.

При совместном участии компаний REDI Capital и DEOL Partners реализуется проект офисно­логистического комплекса в формате flex space на участке площадью 11,6 га, расположенном вдоль автотрассы Киев-Борисполь. Этот формат включает складские и офисные помещения, а также выставочные залы. Общая площадь объекта составляет 71 516 кв. м.

Компания Seven Hills планирует реализовать проект офисно­логистического комплекса вдоль автомобильной трассы Е40, ведущей к международному аэропорту «Борисполь».

В то же время эти особенности иностранных девелоперских проектов можно считать скорее имиджевыми - зарубежный девелопер стремится не только создать качественный проект, но и громко заявить о своем присутствии в Украине. С точки зрения качества объекта особой разницы нет.

Согласен с этим и Т. Фиала. По мнению эксперта, несколько лет назад отсутствие опыта сказывалось на качестве недвижимости, поэтому сегодня на рынке есть объекты, которые будут заполнены до тех пор, пока спрос превышает предложение. «Когда возникнет достаточное предложение, у них могут появиться проблемы с заполняемостью. Можно говорить о том, что украинские девелоперы делали проекты, которые не соответствовали международным стандартам по разным параметрам - концепции, планировке, структуре управления. У иностранных девелоперов сначала было больше опыта в этом», - поясняет Т. Фиала.

Тем не менее сегодня ситуация изменилась - большин­ство украинских девелоперов уже получили необходимые знания или поняли, как привлекать иностранных подрядчиков.

Сегодня стандартной практикой является заказ украинской девелоперской компанией концепции или проекта у европейских или американских коллег. Так, например, поступает девелоперская компания VK Development, которая реализует проекты сети «Велика Кишеня». Опыт международных компаний позволяет застраховать инвестиции и гарантировать заполняемость и успешное функционирование объекта. К конце концов, через 5-10 лет, когда конкуренция на рынке коммерческой недвижимости будет более ощутимой, а у арендатора появится возможность выбирать, конкурентоспособными окажутся объекты с «правильной» концепцией. «Поскольку в целом рынок украинской (особенно коммерческой) недвижимости «голоден», а предварительное его насыщение ожидается не раньше чем через через 3-5 лет (речь идет не только о городах­миллионниках), приход зарубежных компаний создаст здоровую конкуренцию и задаст динамику его качественному насыщению. Тот факт, что для украинских девелоперских компаний становится традицией привлечение в свои проекты иностранных архитекторов, дизайнеров и т.д., свидетельствует об осознанном отходе от «привычки» отсут­ствия конкуренции.

Если прежде в Украине действовал «принцип времени» - любой объект окупается, поскольку спрос намного превышает предложение, то сейчас можно говорить о переходе к «принципу качества» и созданию более масштабных и сложных проектов, например, мультифункциональных центров. И чем быстрее украинские компании это понимают, тем в более выигрышном положении они оказываются», - говорит Юлия  Ильчик, руководитель отдела коммуникаций и PR холдинга «ТКС».

Особенности входа

Иностранные девелоперские компании входят на украин­ский рынок недвижимости точно так же, как в любую другую отрасль. Самые стандартные схемы: открытие представительства, создание дочерней компании или покупка украин­ского юридического лица.

Выбор зависит от внутренних мотиваций и структуры активов иностранного девелопера. При этом эксперты отмечают одну особенность начала работы иностранцев на украинском рынке девелопемента, связанную не столько с организационными вопросами, сколько со стратегией компании: ино­странные девелоперы приходят тогда, когда украинские партнеры уже создали для них стартовые условия. Т. Фиала уточнил: «Иностранные девелоперы начинают входить в проект тогда, когда мест­ные партнеры предоставляют и участок, и разрешение на строительство».

Л. Парцхаладзе конкретизирует: «Иностранный девелопер ожидает, что все предусмотренные законодательством процедуры, связанные с входом на украинский рынок, выполнят местные компании. Фактически, мы все доводим до ордера на строительство, и только тогда заходит иностранная компания».

Такой подход вызван тем, что до получения разрешения на строительство иностранцам очень сложно или вообще невозможно спрогнозировать бюджет и сроки проекта. А с тем, что сложно спрогнозировать, зарубежные компании работать не хотят.

По мнению Д. Духанина, главная сложность входа в Украину заключается в том, что здесь все происходит долго, но этот фактор не является критичным: «Долго проходят документы, нужно получить большое количество согласований. Но этот процесс не всегда длится дольше, чем в России. Нельзя сказать, что все плохо. Украина была частью СССР, и здесь отмечаются все тенденции стран‑выходцев из Союза». Руководитель департамента маркетинга компании Astera Kiev Елена Ширина считает, что главной проблемой для тех, кто проявил интерес к Украине, является не столько несовершенство законов, сколько бюрократизм и коррумпированность исполнительных властей, при этом «если к бюрократизму иностранцы еще могут приспособиться, то коррупция часто заводит их в тупик. В результате сроки реализации проектов растягиваются, сами проекты с течением времени изменяются или, в конечном итоге, меняют владельцев».

Без украинского партнера зайти на украинский рынок трудно - это признают и западные компании. Поэтому сегодня для них актуален поиск надежного и профес­сионального локального партнера или подбор высоко­классного, хорошо ориентирующегося в реалиях украинского девелопмента штата.

по материалам BUILDING